Már csábítóak a hozamok

Végre, a jóból mi sem maradunk ki. Növekvő hozamokról szól ugyanis a szakmai közbeszéd, így megint lehetnek igazi befektetési tranzakciók (a hozamemelkedés árcsökkentést eredményez) – termékből ugyanis van és lesz is bőven, főleg persze irodaházból. Egyelőre megoszlik azonban a szakértők véleménye arról, hogy Nyugat-Európához hasonlóan Magyarországon is stabilak maradnak-e a bérleti díjak, márpedig a befektetők számára ez az egyik legfontosabb szempont.

Európát nézve azt látjuk, a gazdasági bizonytalanság ellenére az első osztályú ingatlanok bérleti díjai stabilak maradtak 2008 harmadik negyedévében, miközben az ipari ingatlanok piacán kismértékben csökkentek. A CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb Bérleti Díjindex jelentése szerint a folytatódó pénzügyi bizonytalanság csökkenti a bérlői piacok bizalmát, és ez lefelé nyomja a díjakat. A változás hozzájárulhat a cégek bérleti költségeinek csökkentéséhez is.

Az irodapiachoz hasonlóan az első osztályú kiskereskedelmi ingatlanok bérleti díjai sem változtak 2008 harmadik negyedében. A CBRE Kiskereskedelmi Ingatlan Bérleti Díjindexe 0,1 százalékkal csökkent a vizsgált időszakban, így az egy évvel ezelőtti szinthez képest csupán 4,6 százalék a növekedés. A 42 piac közül hatban drágultak, kettőben olcsóbbak lettek, 34-ben pedig nem változtak a díjak az üzlethelyiségek piacán. Legnagyobb mértékben Dubaiban és Bukarestben drágultak, ahol 11, illetve 7 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, 1041, illetve 1680 euró/négyzetméter/évre. A legnagyobb esés Madridban következett be, ahol 4 százalékkal, 3000 euró/m2/évre csökkent a díj.

Az ipari ingatlanok piacán kismértékű díjmérséklődés volt megfigyelhető: a CBRE Ipari Ingatlan Bérleti Díjindexe egy százalékkal esett, ez pedig az éves bővülést 0,4 százalékra mérsékelte. A 41-ből mindössze két piacon nőttek az árak (Szentpéterváron 39 százalékkal, 177 euró/m2/évre és Zágrábban 2 százalékkal, 71 euró/négyzetméter/évre), négy helyszínen csökkentek, 35-ön változatlanok maradtak. A legnagyobb esés Milánóban és Rómában következett be, 6, illetve 4 százalékkal, 58, illetve 62 euró/négyzetméter/évre.

Richard Holberton, a CBRE EMEA régiójának kutatásért és tanácsadásért felelős igazgatója a jelentést kommentálva azt mondta: „A likviditás és a befektetések forgalmának nagymértékű csökkenése, illetve a gyengébb bevételnövekedés kilátásai miatt a hozamokra felfelé ható nyomás nehezedik. Az emelkedő hozamok jeleire a tőkeerős befektetők a kereskedelmi ingatlanok piaca felé fordulnak.”

A hitel- és befektetési piacok nyugtalansága az első osztályú irodák hozamát 18 bázisponttal növelte a negyedévben, így már 79 bázisponttal múlja felül az egy évvel korábbi szintet. A CBRE Irodapiaci Hozamindexe szerint 49 piacból 32-ben nőttek a hozamok, és csak 17-ben maradtak változatlanok.

A budapesti ingatlanpiacon az első osztályú irodák bérleti díja 270 euró/négyzetméter/év szinten áll, így nem változott az egy évvel korábbihoz képest. Az üzlethelyiségek esetében az átlagos díj 1200 euró/m2/év, ez kisebb növekedés 2007 harmadik negyedéhez képest. Az ipari ingatlanok bérleti díja a főváros közelében 8,3 százalékkal, 78 euró/négyzetméter/évre emelkedett.

Konthur Adrienne, a CBRE magyarországi irodájának ügyvezetője szerint a jövőben nem várható változás a bérleti díjakban, a hozamok tekintetében pedig nehéz jósolni, hiszen a befektetési piac nagyon lelassult. A pénzügyi válság tovább nehezítette a budapesti ingatlanpiac árazásának korrekcióját.

Nagy-Britanniában az üzleti célú ingatlanok értéke 7,2 százalékkal csökkent az elmúlt nyolc hétben – közölte a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan-tanácsadó. Az ingatlanbefektetési piacról készített gyorsjelentés szerint Nagy-Britanniában a prémium ingatlanok hozama 6,49 százalékra emelkedett október közepén, ez az 1993 óta tapasztalt legmagasabb érték. A jelentés szerint, amíg Nagy-Britannia a globális pénzügyi krízis középpontjában van, addig továbbra is az árazás gyors kiegyenlítődése várható. A prémium hozamok átlagosan 27 bázisponttal nőttek az október közepéig eltelt négy hét alatt, ez 4,2 százalék értékeséssel egyenértékű, majd ezt egy kisebb, 20 bázispont emelkedés követte az előző hónapban. A befektetési volumen az ingatlanok értékének elmozdulása miatt az előző negyedévben 22 százalékkal csökkent.

A Cushman & Wakefield előrejelzése alapján a prémium ingatlanok hozamai tovább emelkednek, de 2009 júliusára stabilizálódnak, sőt néhány esetben – a piaci korrekciónak köszönhetően – akár csökkenhetnek is. Az ingatlan-tanácsadó véleménye szerint a másodlagos ingatlanok hozamai tovább emelkednek 2009 folyamán, mivel a bérlői piac gyengélkedése bevételi bizonytalanságot és kiszámíthatatlanságot okoz.