Még késik az újraárazás

Közép- és Kelet-Európa kereskedelmi ingatlanbefektetési piacának szerkezete drámaian megváltozott a Lehman Brothers 2008 szeptemberében bekövetkezett összeomlását követő általános kockázatkerülő befektetői hangulat hatására. A régió nagymértékben támaszkodott külső finanszírozásra, a hiteleket pedig jórészt egy maroknyi, eurózónában található bank nyújtotta kelet-közép-európai leányvállalatain keresztül, így a nyugati anyabankok nehéz helyzete a régió hitelstruktúráját is veszélyeztetheti – írja Nicholas Spiro, a DTZ kelet-közép-európai befektetési részlegének igazgatója.

A szakértő utalt rá: a kelet-közép-európai befektetési piacot eddig jellemző tendenciákban – csökkenő hozamok, növekvő bérleti díjak, bőséges likviditás és erőteljes GDP-növekedés – bekövetkező megtorpanás, sőt esetenkénti visszájára fordulás 2008 utolsó negyedében példa nélküli bizonytalanságot okozott, meghosszabbítva a vevők és eladók kivárási magatartását. Bár egyre inkább világossá válnak a piaci kondíciók, a régió tranzakciós aktivitása – amely 2008-ban a főbb piacokon több mint 30 százalékkal visszaesett 2007-hez képest – egészen addig nem mozdul ki a holtpontról, amíg az eladók nem fogadják el, hogy magasabb hozammal és alacsonyabb áron kell megválniuk ingatlanjaiktól.

A bérlői piacok adottságai – különösen a bérlői kereslet rugalmassága – meghatározók lesznek az ingatlanok értékbecslése szempontjából 2009-ben; különösen a jelenlegi rendkívül gyenge makroökonómiai környezetben. A régió egyes piacai eltérően reagáltak a válságra, ezért az így kialakult helyi piaci kondíciókat csak alapos kutatással és elemzéssel lehet feltérképezni.

Spiro felhívja a figyelmet: bár jelentős tőke vár még elhelyezésre a kelet-közép-európai régióban, a lehetséges vevők körét erősen korlátozza a hitelhez jutás nehézsége és az újraárazás késlekedése. Várhatóan néhány német nyílt végű alap is visszatér a piacra az idén, de a befektetők fő táborát befektetési alapok, magánbefektetők és nagyobb intézmények együttesen alkotják majd.

A negatív hatások ellenére még mindig jelentős lehetőségek rejlenek egy olyan alacsony fejlettségű és kevés befektetési termékkel rendelkező régióban, mint Kelet-Közép-Európa, amelynek, bár a legmélyebb válságát éli át a 90-es évek óta, a korábbinál szilárdabb a makroökonómiai háttere – véli a DTZ igazgatója.