Ingatlan a cégben: mennyit is ér?

Valós értéket (fair value) becsülni – különösen pénzügyi beszámolókban való szerepeltetés céljából – nem egyszerű feladat. Olyan piacon, ahol kevés a naprakész viszonyítási alap vagy nem áll rendelkezésre, az ingatlanok értékelése során megnő a szubjektív tényezők szerepe.

A számviteli célú értékelésekkel kapcsolatos irányelveket és értelmezéseket az IFRS (International Financial Reporting Standards) tartalmazza. Ezen belül a befektetési ingatlanokra vonatkozó IAS 40 alapján a valós érték (fair value model) és a költségmodell (cost model) alkalmazása között választhat a társaság. A hatályos magyar számviteli törvény nem tartalmaz konkrét előírásokat az ingatlanértékelésekre vonatkozóan. Természetesen a könyvvizsgálók a független értékelők által készített értékeléseket részesítik előnyben, ezen belül különösen a jó megítélésnek örvendő nemzetközi cégek értékelői jelentéseit, mivel a szakértelmük, piacismeretük és elismertségük megbízhatóbbá teszi őket.

Az értékelői jelentéseknek vannak minimálisan betartandó formai követelményei. Az értékelés céljának meghatározása az egyik legfontosabb ilyen követelmény. Néhány értékbecslés számviteli céllal (accounting purpose) készül, néhány pedig használható erre akkor is, ha az értékelésben más cél (pl. finanszírozási, döntés-előkészítési) van meghatározva. Például egy finanszírozási célú értékbecslés több feltételezést és forgatókönyvet vizsgálhat, amelyek magasabb kockázatot jelenthetnek az értékelésben.

A könyvvizsgáló több tényezőt vizsgál a szakértők értékbecsléseiben, melyek között a kockázati tényezők vizsgálata a leglényegesebb. A szóban forgó projekt és a vállalat önmagában is hordoz olyan kockázatokat, amelyek hatással lehetnek az értékre. Sarkalatos pont, hogy az értékelő az értékelés napján még nem fennálló, hanem egy jövőbeli időpontban bekövetkező állapotra vonatkozó speciális feltételezésekkel élhet, amelyek alapján inkább a befektetési érték (worth) kalkulálható, mintsem a valós érték (fair value). A speciális feltételezések jövőbeli bekövetkezése, illetve annak időpontja a legtöbb esetben nem látható előre nagy bizonyossággal, így az ezekre alapozott értékkövetkeztetés kockázatot hordoz magában. A befektetési érték egy potenciális vásárló által meghatározott összeg, amit hajlandó lenne megfizetni a befektetés által várhatóan termelt jövőbeli pénzáramlások ellenértékeként. A befektetési érték ezért csak bizonyos tulajdonos szemszögéből értelmezhető, és nem tévesztendő össze a valós értékkel.

Az értékelő, a könyvvizsgáló és a tulajdonos között gyakori véleményeltérést okoz a szinergiák megítélése. Például egy jelentős ingatlanportfólióval rendelkező társaság képes lehet egy új projektjét részben feltölteni más ingatlanai meglévő bérlőivel. Így a fejlesztő magas szintre becsülheti az előbérleteket, és rövidebb bérbeadási idővel számolhat. Hasonlóképpen az ingatlanok üzemeltetési költségeiben is jelentkezhet jelentős megtakarítás a nagyobb ingatlanállományból eredően. Mindez azonban nem feltétlenül állná meg a helyét, ha egy másik fejlesztő vásárolná meg a projektet, ezért célszerűbb egy reális, a nyílt piaci helyzetnek megfelelő előbérleti arány feltételezése, amely független az adott fejlesztőtől vagy esetleges vevőtől. A piaci érték, a nyílt piacon történő értékesítésre vonatkozó becslés nem kötődhet az aktuális fejlesztő/tulajdonos speciális adottságaihoz.

Bevett gyakorlat, hogy a fejlesztők egy megálmodott fejlesztés céljára vásárolnak földterületet, megcélozva a jelenlegi hasznosítás megváltoztatását. A terület ezen szándéktól függetlenül az értékelés pillanatában még nem fog többet érni, mint a környező hasonló területek. Ez esetben a fejlesztő elképzelése és a területhasznosítás megváltoztatására irányuló képesség ezen fejlesztő egyedi adottsága, ezért nem javasolt figyelembe venni az értékelésnél. A társaság könyveiben nem szerencsés egy fejlesztési terület értékét azzal a feltételezéssel szerepeltetni, hogy a fejlesztés már elkészült és jövedelmet termel.

A fejlesztési projektek esetén a leggyakoribb nézetkülönbség az ütemezést illetően alakul ki. A gyakorlatban azon paraméterek mentén zajlik a vita, hogy mikor indul és mennyi ideig tart a kivitelezés, valamint ezt követően mennyi időbe telik az elkészült épület bérbeadása vagy az értékesítése. A projekttel kapcsolatos időzítés jelentős hatást gyakorol annak értékére. Egy megalapozott értékeléshez mindig reális időzítést célszerű figyelembe venni, noha a különböző felek eltérően értékelhetik az egyes ütemekhez szükséges időt.

Összességében egy könyvvizsgálónak – az egyik legfontosabb számviteli alapelvvel összhangban – elővigyázatosan kell eljárnia. Véleményünk szerint az ingatlantulajdonosok, értékelők és könyvvizsgálók közös érdeke, hogy a kockázatokat a lehető legalacsonyabban tartsák. Az ingatlantulajdonosoknak időben az értékelő rendelkezésére kell bocsátaniuk a szükséges információkat. Az átláthatóság és folytonosság érdekében előnyös lehet ugyanazzal az értékelővel dolgozni éveken át. Az értékelő oldalán követelmény a nemzetközi értékelési irányelvek (pl.: IVS, RICS Red Book) alkalmazása, csakúgy, mint az értékelés során használt feltételezések világos magyarázata. Az értékelőnek ajánlott elemeznie mind a rövid, mind pedig a hosszú távú kockázatokat, és lehetősége van egy adott ingatlanra különböző értéktípusokat becsülni (pl.: valós érték, befektetési érték stb.). A könyvvizsgálók szempontjából – különösen az ingatlanpiac jelenlegi nehéz időszakában – előnyös, ha rendelkeznek ingatlanpiaci szakértelemmel a cégen belül, ami hozzájárul a kockázatok mérsékléséhez.

A szerző a KPMG Tanácsadó Kft. szenior menedzsere