A hazai üzleti ingatlanok piacán erős a túlfejlesztettség, jelentősek a kihasználatlan kapacitások.
A 2008-ban kitört világgazdasági válság – a közép-kelet-európai térségen belül - különösen súlyosan érintette a hazai üzleti ingatlanszektort. Az irodák és a raktárak esetében már a válság előtt is Budapesten és környékén mérték a messze legnagyobb üresedési rátákat (2008 végén a budapesti irodák és raktárak teljes alapterületének 14-15 százaléka állt üresen, Varsóban 4 és 8 százalék, Prágában 8-8 százalék). A hazai fejlesztések – az akkoriban egyáltalán nem kockázatkerülő és a piaci lehetőségeket nem pontosan felmérő befektetői magatartás miatt – sokkal jobban „előreszaladtak”, mint a térség egyéb országaiban. Emellett a hazai piacon többségben voltak a spekulatív fejlesztések, amikor a beruházó anélkül kezdett el egy projektet, hogy elő-bérleti szerződésekkel biztosította volna a jövőbeni kihasználtságot. Ez a térség többi országában jóval ritkábban fordult elő. A válság negatív hatásai (a beduguló finanszírozási csatornák és a kockázat-kerülővé váló befektetői magatartás) ezért voltak erősebbek hazánkban, mint a környező országok többségében. A 2008-ban vagy korábban indított iroda, raktár és kiskereskedelmi fejlesztések többsége folytatódott, ami fékezte a visszaesés mértékét. 2011-ben és 2012 első három negyedévében azonban gyakorlatilag leálltak az iroda és raktárberuházások, csak a kiskereskedelmi projektek folytatódtak (a korábbinál jóval szerényebb ütemben). Az ingatlanügyletek ágazat beruházási volumene 2010-ben 17, 2011-ben 18, 2012 első félévében 6,4 százalékkal csökkent.
Az elmúlt években erőteljesen leértékelődött a magyarországi üzleti ingatlanállomány, becslések szerint ma 25-40%-kal alacsonyabbak az árak, mint voltak 2008-ban – ez nagyjából megfelel a térségi átlagnak. Az ingatlanok értékesítési ideje növekedett, a piac likviditása jelentősen csökkent. A bérleti piac jelentősen átalakult, az irodapiacon a teljes üresedési ráta 25, a logisztikai piacon 22% körül stabilizálódott. Jelenleg Magyarországon mintegy 1,3 millió négyzetméter iroda és logisztikai ingatlan áll üresen. A piacnak ezt a tetemes mennyiséget kellene a közeljövőben „megemészteni”, amire rövidtávon kevés az esély.
A finanszírozási háttér sem kedvező. A pénzintézetek számára eleven mementót jelentenek a bebukott ingatlanhitelek révén náluk landoló és a gyenge likviditás miatt egyáltalán nem vagy csak nagy értékvesztéssel értékesíthető projektek. Az MNB hitelezési felmérésének adatai szerint az ingatlanügyletek terén tevékenykedő cégek portfoliójának minősége 2009 eleje óta negyedévről negyedévre romlik és e téren a közeljövőben is inkább csak stagnálásra lehet számítani, semmint javulásra. A kihelyezésre került hitelek összege is folyamatosan csökken, s trendfordulónak nem látszanak az előjelei.
A hazai vállalkozások körében meglehetősen magas szinten stabilizálódott a felszámolások aránya, a bérlők egy része egyszerűen tönkrement és kivonult saját piacáról, de azon cégek száma sem kevés, amelyek jelentősen csökkentették aktivitásukat. Ez a folyamat nyilván csökkentette bérelt területek iránti igényeiket az irodák és a raktárak esetében is. Emellett a bérlők fizetőképessége sokszor nem problémamentes. Az MNB friss száma szerint a nem teljesítő vállalati hitelek aránya 15 százalék fölé emelkedett, s vélhető, hogy ez a nem-fizetési arány a bérleti díjak esetében is hasonló lehet.
Irodapiaci sürgés-forgás
A válság nyomán az irodapiacon erős pezsgés indult meg: a bérlők előszeretettel tárgyalták újra bérleti szerződéseiket, s erre – a megváltozott piaci feltételek miatt – a bérbeadók is kénytelenek voltak. Az új körülmények között nem ritkák a kategórián belüli költözések, a bérlők ugyanis egyre költség-hatékonyabb megoldásokat keresnek, s ez a jelenség csak nem akar csitulni. A korábbinál versenyképesebbé vált az alacsonyabb szintű szolgáltatásokat nyújtó, esetleg kevésbé jó lokációval rendelkező, de olcsóbb díjú ingatlanok egy része. Nem kevés cég gondolja újra ingatlanstratégiáját, a székhelyek és működési egységek összevonásával takarékoskodik, s ezen akciók jelentős hányada költözéssel is jár. A bérbeadások több mint fele szerződés-hosszabbítás vagy újrakötött szerződés volt 2012 első három negyedévében. A fővárosban jelenleg a legjobban kihasznált területek a pesti oldal „B” kategóriájú irodái, a legkevésbé azok a budai oldal „A” kategóriásai. A válság kitörése előtt pont fordított volt a helyzet.
A bérlők a korábbinál lényegesen jobb alkupozícióba kerültek, így a bérleti díjak átlagban 20-25 százalék körüli mértékben csökkentek. A bérleti díjak térségi összehasonlításban egyáltalán nem magasak, ebben a tekintetben tehát Budapest abszolút versenyképesnek mondható. A közeljövőre további szerény mértékű díjcsökkenés jelezhető előre.
Csendes recesszió
a logisztikai piacon
A logisztikai ingatlanpiac helyzete és kilátásai szorosan kapcsolódnak a termelő szektorok (s ezen belül is leginkább az ipar és a mezőgazdaság) aktuális és várható teljesítményéhez. Recesszióban raktárból is kevesebbre van szükség. Ezt szenvedi meg jelenleg a hazai raktárpiac. Kelet-Közép-Európában éppen ebben a piaci szegmensben érezhető a legerősebb regionális verseny, így a szereplőknek nem csak a hazai versenytársakkal kell megküzdeniük. Emellett a kedvezőtlen hazai makro-fejlemények és ország-kockázati problémák is itt hatnak a legerősebben. 2012 ezen a részpiacon csendesebb, mint tavaly, a bérbe adott alapterület várhatóan kissé elmarad a tavalyi szinttől. A kihasználtsági ráta némileg kedvezőbb az irodapiacénál. A bérlők igyekeznek a korábbinál racionálisabb szállítmányozási és raktározási megoldásokat találni, így a bérbe adóknak rugalmasabb megoldások kialakítására kell törekedniük. Ilyen lehet például az iroda és a raktár-funkció együttes biztosítása.
Az erős verseny nyomás alatt tartja a bérleti díjakat. Az elmúlt években a bérleti díjak csökkenésének mértéke elmaradt az irodapiacétól, a következő időszakban növekedésre aligha lehet számítani.
Negatív kilátások
A nemzetközi befektetői környezet bizonytalanságokkal teli. Alapvetően a több európai államra kiterjedő adósságválság miatt a kockázat-kerülő invesztíciók kerültek előtérbe, így a közeljövőben várhatóan tovább csökkennek a régiónkba irányuló ingatlanbefektetések (az első félév adata 60 százalék körüli visszaesésre utal). Hazánk ország-kockázata – térségi összehasonlításban – kiemelkedően magas. Jól illusztrálja ezt, hogy a Világbank legfrissebb Doing Business rangsorában a befektetők védelme esetében Magyarország a 122. helyet szerezte meg. A hazai törvényi környezet gyorsan és sokszor kiszámíthatatlanul változik, ami a hosszú távú megfontolásokat igénylő ingatlanpiaci döntések esetében kifejezett hátrány. A forint árfolyama az elmúlt időszakban (is) meglehetősen hullámzott. A magyar gazdaság jelenleg recesszióban van és a jövőbeni növekedési kilátások is szerények, sőt, a dekonjunktúra folytatódása sem zárható ki. Keresleti oldalról érdemi élénkülés nem várható, ami az üzleti ingatlanok iránti igényekre nyilván negatívan hat. Az ingatlan-fejlesztésekbe bevonható EU-források lehívása vontatott, érdemi javulás talán 2014-től várható.
Új fejlesztési projekt csak magas arányú előbérelt alapterülettel és jelentős önrésszel finanszírozható. Ennek prezentálására azonban kevés beruházó képes, így a következő időszakban nem valószínű érdemi mennyiségű kínálat megjelenése sem az iroda-, sem a raktárpiacon. Az üzlethelyiségek esetében – kisebb részben a plázastop, nagyobb részt a gyenge fogyasztói kereslet okán - a korábbinál lényegesen kisebb mennyiségű új kapacitás piacra lépése várható. A bérbeadási tevékenység mindazonáltal élénkülhet az iroda és a raktárpiacon, hiszen a bérlők költség-érzékenysége és a bérbe adók közötti verseny erre lehetőséget teremt. A kiskereskedelmi ingatlanok piaca várhatóan a jövőben is pezsgő marad, hiszen a jó esetben is csak stagnáló eladási forgalom „tortájából” való egyre nagyobb részesedés megszerzéséért tovább folyik a harc. Az üzleti ingatlanpiacon már korábban is megfigyelhető koncentrációs folyamatok vélhetően tovább élnek.
Derűre ború
A GKI rendszeresen szondázza a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveit és kilátásait. A felmérések eredményeit összefoglaló mutatók a GKI fővárosi és magyarországi ingatlanpiaci indexei.Ezek a válság kitörése után gyorsan romló kilátásokat jeleztek, a mélypont a fővárosban kissé később következett be, mint vidéken.
2011-ben azután jelentősen javultak a várakozások, a piac szereplői a korábbinál derűlátóbban látták a közeljövőt, főként a kelet-közép-európai régió iránti növekvő befektetői érdeklődés és a hazai gazdaságpolitika beruházásbarát retorikája miatt. E fundamentális alap nélküli optimizmus azonban nem tartott sokáig, 2012-ben romlottak az ingatlanpiaci szereplők várakozásai. Különösen nagyot estek az iroda- és az üzlethelyiség-piacra vonatkozó indexek. A jelenlegi kilátások a válság utáni mélypontot idézik.
Ezek a válság kitörése után gyorsan romló kilátásokat jeleztek, a mélypont a fővárosban kissé később következett be, mint vidéken.
2011-ben azután jelentősen javultak a várakozások, a piac szereplői a korábbinál derűlátóbban látták a közeljövőt, főként a kelet-közép-európai régió iránti növekvő befektetői érdeklődés és a hazai gazdaságpolitika beruházásbarát retorikája miatt. E fundamentális alap nélküli optimizmus azonban nem tartott sokáig, 2012-ben romlottak az ingatlanpiaci szereplők várakozásai. Különösen nagyot estek az iroda- és az üzlethelyiség-piacra vonatkozó indexek. A jelenlegi kilátások a válság utáni mélypontot idézik.-->
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.