Szegény gazdagok, gazdag szegények

A magyar emberek nagyjából 90 százaléka él a saját lakásában, miközben viszonylag magas, több mint 9 százalék a munkanélküliség. Ám mielőtt – a német példa alapján – egy radikális bérlakásprogram bevezetését szorgalmaznánk, érdemes alaposabban szemügyre venni néhány tényezőt.

Az elmélet két közgazdász, Andrew J. Oswald és David G. Blanchflower nevéhez köthető, akik 2013 májusában írtak arról, hogy összefüggés lehet a munkanélküliek és a lakástulajdonosok, illetve bérlők száma között. Elemzésükben Svájc és Spanyolország ingatlanpiacát vetették össze. Amíg az előbbinél 3 százalékos a munkanélküliség, és csupán 30 százalék a lakástulajdoni hányad, az utóbbinál minden negyedik ember munkanélküli, ám a lakosság nem kevesebb mint 80 százalékának van saját lakása. A közgazdászok feltételezése szerint a lakástulajdonlás három sajátossága ronthat a munkaerő-piaci mutatókon.

Egyrészt a saját ingatlan röghöz köti a munkavállalókat, azaz minél nagyobb a lakástulajdon-hányad, a munkaerő annál kevésbé mobilis. Másrészt, ha valaki nem talál a lakása közelében munkát, elnyúlik a munkába járással töltött idő, végezetül pedig a helyhez kötöttség negatívan befolyásolja a cégalapítási hajlandóságot is.

A korreláció a világ számos gazdaságát nézve adott, csakhogy az elméletnek még mindig van egy súlyos hiányossága: az ok-okozati kapcsolatot egyelőre semmi nem támasztja alá. A közgazdászok a gombhoz a kabátot-elv alapján jártak el: előbb volt meg a korreláció, és utána próbálták felállítani az oksági viszonyt, egymásból vezetve le a munkanélküliséget és a lakástulajdon-hányadot. Így fennáll a veszélye, hogy egy még nem ismert harmadik tényező magyarázza az együttmozgó számokat.

De nem ez az egyetlen ok a bizonytalanságra. A neves amerikai Quartz gazdasági portál Németország példáján keresztül boncolgatta az összefüggést (5,2 százalékos munkanélküliség, 43 százalékos lakástulajdon-hányad), rámutatva, hogy a német kormányok a második világháború óta tudatosan támogatják jobban a lakásbérlést, mint a lakásvásárlást. Egy OECD-statisztika szerint pedig a lakosság nem kevesebb mint 93 százaléka elégedett lakásviszonyaival, vagyis az albérletben élőknek nem hiányoznak a rendkívül magas áron elérhető lakások.

Irigyelnünk kellene hát a német ingatlanpiacot? Sok okból persze igen, de a magas ingatlanárak bizonytalanságra adnak okot. Az „elszállt” árak ingatlanbuborékra mutathatnak, amit a Bundesbank nemrég kiadott figyelmeztetése is megerősít. Berlinben például nem kevesebb, mint 30 százalékkal magasabbak az ingatlanárak a reálisnál, és semmi nem zárja ki, hogy ezt éppen az alacsony lakástulajdon-hányaddal együtt járó gyenge vásárlási hajlandóság magyarázza.

A magyar szakblogok felvetették, hogy talán nálunk is a némethez hasonló programra volna szükség a lakásbérlés előmozdításához, amelyen keresztül csökkenthető lenne a munkanélküliség. Magyarországon azonban még csak nem is a hipotézis megalapozatlansága volna a legnagyobb probléma – a gazdasági és a társadalmi körülmények finoman fogalmazva nem biztosítanak ideális környezetet a lakásbérlésnek. Például a munkanélküliség nem csupán társadalmi csoportokat, de egész megyéket érint, ahol pont a nagymértékű munkanélküliség miatt eladhatatlanok az ingatlanok. Mivel a magyar gazdaság és munkaerőpiac – Németország regionalitásával ellentétben – erősen fővárosközpontú, ha valaki nem csak albérletet, de mellé munkahelyet is akar, akkor Budapesten kell szerencsét próbálnia, viszont a fővárosi albérletek száma is véges. Arról nem is beszélve, hogy egy ilyen migráció a vidéki falvak és városok teljes elnéptelenedésével járna együtt.

A bérlés előmozdításának emellett az is gátja lehet, hogy néhány elem égetően hiányzik a hazai bérleti jogviszonyrendszerből, alig vannak olyan jogi biztosítékok, amelyek a bérbeadót és a bérlőt védik (összehasonlításul: Németországban a bérleti díjak három éven belül nem emelkedhetnek 15 százaléknál nagyobb mértékben). De végső soron még az államnak sem érdeke a lakástulajdon-hányad csökkenése, amíg a lakáskiadásból származó jövedelem után csak alig-alig adózik a lakosság; egyes becslések szerint a bérbeadók csaknem kétharmada adja ki feketén a lakását. A hiányzó paragrafusok egyébként ismét csak a vidéki lakásértékesítési és -bérleti piacot érintik a legérzékenyebben, egy hatékony ellenőrző-szabályozó rendszer létrehozása különösen sürgető feladat volna.

"Lehet, hogy igazatok van a matematikában, és szegényebb vagyok pár millió forinttal, de imádom, hogy az én házam az én váram” – írja egy olvasó az egyik hazai portál cikke alatt, és ez a vélemény pontosan mutatja, hogyan gondolkodnak a magyarok a lakásbérlésről. A lakásbérletnek nálunk rendkívül alacsony presztízse van, és általában csak kényszermegoldásként gondolkodik róla a lakosság. Így ha bárki is változtatni akar a lakástulajdonosok és –bérlők arányán, annak nem csupán egy ezt elősegítő gazdasági és jogi-szabályozási környezetet kell megteremtenie, de változtatnia kell az emberek szemléletén is.