Mit ér a CSOK?

Az elmúlt bő két év lakáspiaci fejleményeit nézve, bizakodóan nézhetünk az elkövetkező másfél-két éves időszakra. Ugyan a válság előtti időszak csúcséveinek szintjét még messze nem érte el sem a lakáspiaci tranzakciók, sem az épített lakások száma, összességében kedvező az irány. Egyre több lakást adnak-vesznek, nő az építési engedélyek száma, és az idei év első felében átadott lakásszám is ezt a tendenciát erősíti. Az árak növekedését nem mindenki ítéli kedvezőnek, márpedig a kereslet növekedésével egyelőre úgy tűnik, hogy nem tart lépést a kínálat.

Ez nem meglepő, hiszen az új építés aránya a meglévő lakások számának csak kis százaléka, és időre van szükség, amíg egy lakásprojekt az ötlettől eljut a megvalósításig – akár magánszemély, akár profi beruházó az építtető. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a kormány által az év elején bejelentett keresletélénkítő intézkedéseinek célcsoportja nem a legrugalmasabb réteg. A többgyermekes családok számára a lakóhely-változtatás nem olyan egyszerű, mivel kialakult életmódrutinokat és az ezeket támogató intézményi környezetet (óvoda, iskola, rokonok, barátok) bolygatja meg a változás, hacsak nem a meglévő lakóhely közvetlen közelébe sikerül költözni.

Az, hogy még nem látványos az intézkedések hatása az új építésű lakásvásárlásoknál, illetve, hogy sokan inkább nagyobb vagy kedvezőbb fekvésű használt lakásra igényelték támogatást – az új építés esetében igénybe vehetőnél jóval kisebb mértékű – azt mutatja, hogy ár-érték arányban a kívánatos 10 milliós CSOK (és az ehhez maximálisan ugyanilyen összegben igényelhető hitel) az új lakáspiacon jelenleg elérhető ajánlatokat még nem teszik elég vonzóvá. Ha egy-egy városrészben 4-5 nagyobb lakásszámú projekt versenyez majd a vevőkért, tehát valódi verseny lesz a piacon, ez változni fog. Végső soron „egyszerű” matematika lesz a döntés: megéri-e néhány megállóval odébb költözni a használt lakásoknál négyzetméterenként 90-120 ezer forinttal többe kerülő, de új, korszerű hőszigetelési szabványoknak megfelelő, a végső kialakításban legalább részben a vevő igényeire szabott lakásba, vagy sem.

A használt lakás legtöbbször (még ha újszerű is) felújítást, az egyéni ízléshez és igényekhez való alakítást igényel, aminek a költsége különösebb erőfeszítés nélkül eléri a 30-50 ezer forintot négyzetméterenként. Ha ezt is figyelembe vesszük, akkor a különbség már nem is tűnik olyan nagynak. Természetesen a fenti okfejtés csak ott igaz, ahol valóban csupán 20-30 százalék a különbség meglévő és az új építésű lakások fajlagos ára között. A 2016 első fél évében eladott lakások átlagárai alapján a fővárosban ez csak a külső kerületekre és a megyei jogú városok többségére igaz, azonban a vállalkozói lakásépítés még nem ezeken a területeken jellemző.

Azt, hogy egy adott helyen és időszakban mennyi lakásra van igény, illetve mennyi lakásra van fizetőképes kereslet, sok tényező alakítja, amelyek egymástól is függenek. Nem véletlen, hogy lakást építeni kockázatos vállalkozás, a kockázatvállalásnak pedig ára van. Az elmúlt másfél-két évben a lakásárakat felhajtó kereslet az ország nagy részének lakásállományát nem érintette. A lakáspiac térben nagyon koncentrált, elsősorban a fővárosban és a régióközpontokban, megyeszékhelyeken történtek tranzakciók. A piacot jelentős hányadban mozgatta a befektetők hozaméhsége: a lakás, elsősorban ott, ahol jó áron bérbe adható, ma nagyon jól teljesít, és a hitelek kedvező kamatszintje is motiválta a befektetőket. A befektetői kereslet térben még koncentráltabb.

A kereslet szempontjából fontosabb és tartósabb lesz középtávon a korábbi évek során a tipikus lakásváltással járó élethelyzetbe került, de a vásárlást elhalasztó háztartások piacra lépése, illetve azoké, akik most kerülnek ilyen döntési helyzetbe családi okok miatt, vagy az újonnan megjelenő munkahelyi lehetőségek csábításának engedve. A CSOK sikere nagyban függ attól, hogy a kedvezményezettek mit kapnak a pénzükért, mennyit ér az a bizonyos tízmillió. Ahhoz, hogy a lakásépítés újra a növekedés egyik fontos motorja lehessen, némi türelemre lesz szükség, de talán a tulajdonhoz jutást segítő intézkedések mellett a gazdaság versenyképessége szempontjából kritikus munkaerő-mobilitást a bérlakásszektor átgondolt megújítása révén is érdemes lenne támogatni. Nem véletlen, hogy az egyik legnagyobb hazai iparvállalat gyárbővítése kapcsán megjelent hírekben a megfizethető bérlakás a munkaerő vonzásának és megtartásának egyik fontos eszközeként jelenik meg.