Ingatlanalapok: a gyors visszaváltás és a lassan eladható fedezet dilemmája
Továbbra is töretlen az ingatlanbefektetések népszerűsége mind szakmai, mind lakossági körökben. A lakossági befektetők igényeit tudják kiszolgálni a befektetési piacon számukra is széles körűen elérhető nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyei. A számukra kínált ingatlanalapok befektetési jegyei között vannak pár nap alatt, illetve legalább 180 nap alatt visszaválthatók is.
Első pillantásra egyértelműnek tűnik, hogy a rövid visszaváltási idejű befektetési jegyek előnyösebbek, hiszen azokból gyorsabban juthat pénzhez a befektető. A vállalt egy-két napos kifizetési időtartam alatt azonban még egy lakást sem lehetséges eladni, nemhogy például egy hatalmas plázát. Mi történik ilyen esetben? A mögöttes ingatlan vagyon természetesen fedezetet nyújt a követelésre, de ahhoz a befektetők – adott esetben – csak később, az ingatlan tényleges eladása után tudnának majd hozzájutni.
A visszaváltási és ingatlanértékesítési időtávok közötti különbségből felmerülő kockázatok okán adta ki 2019-ben az MNB 5/2019. (IV.1.) számú ajánlását (2019. évi ajánlás). Ennek elvárásai szerint az ingatlanalapok létrehozták a legalább 180 napos visszaváltási idejű sorozataikat, a rövid visszaváltási idejű sorozatok értékesítését pedig az akkor már eladott darabszámban befagyasztották.
A 2019. évi ajánlás mellett kiadott MNB-körlevélben ehhez társult egy olyan szakmai javaslat is, hogy a lakossági befektetők részére elérhető ingatlanalapok eszközeiknek legalább 25 százalékát a rövid visszaváltási időhöz igazodóan gyorsan hozzáférhető eszközökben (például bankszámlán pénzben, lekötött betétben, állampapírban), úgynevezett likvid eszközökben tartsák.
Az elmúlt több mint négy évben kialakult új rendszer a Covid-időszak válságában, továbbá az orosz–ukrán konfliktus okozta turbulencia során is biztosította az ingatlanalapok teljesítőképességét a befektetési jegyeiket visszaváltó befektetők felé.
A Gazdaságfejlesztési Minisztérium javaslatára Magyarország Kormánya meghozta az ingatlanalapok befektetési jegyeinek visszaváltásáról szóló 449/2023. (X. 3.) Korm.-rendeletet (449/2023. Korm.-rend.). A 2023. október 9. napján hatályba lépett 449/2023. Korm.-rend. – az MNB törekvéseivel összhangban – a stabil és biztonságos működéshez a hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyek képezik a nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok gerincét.
Az új szabályok kizárólag a 2019. május 15. napján – azaz a 2019. évi ajánlás hatályba lépését megelőzően – már nyilvántartásba vett nyilvános, nyílt végű ingatlanalapokra vonatkoznak. Ezen alapok esetén határozták meg kötelező jelleggel a hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyek minimum arányát:
az alap tulajdonában álló ingatlannak minősülő eszközök értékének minimum 15 százalékát kell kitennie a kibocsátott hosszú visszaváltási idejű befektetési jegyeknek.
Ezt a szintet legkésőbb 2026. október 1. napjáig el kell érniük a rendelet hatálya alá tartozó alapoknak.
De nem marad el az ösztönzés sem arra vonatkozóan, hogy az alapok ezt a szintet önkéntesen jóval hamarabb teljesítsék: ha a hosszú visszaváltási idejű sorozatok aránya meghaladja az elvárt 15 százalékos szintet, akkor a növekmény felével emelhető a rövid visszaváltási idejű sorozatok korábban befagyasztott mennyisége.
Tehát – a hosszú visszaváltású sorozatok bővülésével – a befektetők számára ismét elérhetővé válhatnak a piacon a rövid visszaváltási idejű sorozatok befektetési jegyei.
Mindez azonban úgy fog történni, hogy a hosszú visszaváltási idejű sorozatok értékének a növekedése a jövőben is kétszerese lesz a rövid visszaváltási idejű sorozatok növekedésének. Ezáltal biztosított a stabilitás az alapok működésében.
A 449/2023. Korm.-rend. hatályba lépésével az MNB 2019. évi ajánlásának aktualizálása is szükségessé vált. Az MNB széles körű egyeztetést folytatott le, amelyben a piaci szereplők részéről azok szakmai érdekképviseleti szervei (a Befektetési Szolgáltatók Szövetsége és a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége) vettek részt. Ezek nyomán az MNB kiadta az ajánlását a nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalomba hozataláról, likviditási profiljának kialakításáról, illetve koncentrációs kockázatainak kezeléséről (2023. évi ajánlás), amely a 2019. évi ajánlás helyébe lép.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.