Bárki részesülhet a felpörgött ingatlanpiac hozamából

Ömlik a pénz az ingatlanalapokba, amelyek nem nagyon tudnak mást vásárolni, mint irodaházakat, miután a fejlesztések zöme e részpiacra koncentrálódik. Nem lenne biztonságosabb több lábon állni?

A több lábon állás, azaz a diverzifikáció számunkra is nagyon fontos, segítségével ugyanis csökkenthetjük a különböző kockázatokat. Az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő által menedzselt OTP Ingatlanbefektetési Alap is több lábon áll. Portfóliójában az irodaházak mellett logisztikai- és bevásárlóparkok, bankfiókok, lakóingatlanok, valamint fejlesztési telkek is vannak. A hozamszint optimalizálását és a befektetési mix biztonságosságát a termékek ilyen jellegű sokszínűsége is szolgálja.

Ez, a 2002-ben indított alapunk csaknem 180 milliárd forint nettó eszközértékű portfóliót kezel, ami jól mutatja az ügyfelek bizalmát. Emellé indítottuk el idén az OTP Prime Ingatlanalapot, amelybe két prémium kategóriás irodaházat vásároltunk 40 milliárd forint feletti értékben. A Váci Greens B és a nemrég átadott Corvin SkyPark egyaránt rendkívül korszerű és a hosszú távú, biztos bérlőkkel egy jól tervezhető befektetés, ami kompenzálja a portfolió kisebb méretét. Az OTP Prime Alapba viszont minimum 10 millió forinttal lehet beszállni és 3-5 év az ajánlott befektetési idő, ezért ezt az eszközt elsősorban azoknak a privát banki és intézményi partnereinknek ajánljuk, akik szívesen részesednének a kereskedelmi ingatlanpiac alakulásából úgy, hogy hosszabb távra is elköteleződnének a befektetésük mellett.

Fontos megemlíteni, hogy az irodapiacra fókuszáló fejlesztések eredménye látható módon csak idén jelent meg a befektetési piacon termékként. Tavalyig ugyanis nagyon kevés irodaházat adtak át, a tervezett kb. 680 ezer négyzetméternyi épület majd 2017-2019-ben készül el. Idén még csak 130 ezer, jövőre több, mint 300 ezer és utána 250 ezer négyzetmétert adnak át számításaink szerint. A retail piacon a plázastop miatt nem indulhatnak nagy fejlesztések, jelenleg csak kettőről tudunk, így ebben a szegmensben a már meglévő, bejáratott és jól működő eszközök jelenthetnek akvizíciós célpontot.

Az OTP Ingatlanbefektetési Alapban is vannak prémium ingatlanok?

Másképpen közelíteném meg a kérdést. Az Ingatlanbefektetési Alap befektetési stratégiája eltér a Prime Alapétól. Mindkét befektetési alap „A” kategóriás, jó lokációban lévő, gazdaságosan üzemeltethető, jó bérlői összetételű és stabil cash flow termelő képességű ingatlanokat keres, viszont az új alapban kevesebb lesz a likvid eszköz, hiszen a befektetők hosszabb távra, illetve meghatározott időre köteleződnek el. Persze ebben az esetben is ki lehet szállni a lejárat előtt, de csak többletjutalék mellett. Egyébként elmondható, hogy mindkét alap célja, hogy olyan ingatlanokat vegyen, amelyek a befektetőknek hosszú távon értéket teremtenek. Éppen emiatt az OTP Ingatlanbefektetési Alap meglévő portfólióját is folyamatosan frissítjük, tisztítjuk, és bővítjük és fejlesztéseket is tervezünk. Nemrég egy retail parkot, a Tököli Sziget Centert vásároltuk meg, éppen a különböző eszköztípusok között elérhető különböző hozamok vegyítése érdekében.

Honnan származik, az egyes alapok terjeszkedésre fordított tőkéje?

Azt tapasztaljuk, hogy sokan szeretnének részesedni az ingatlanpiaci boomból. A számok is ezt mutatják, hiszen nagyon sok pénz áramlik be az ingatlanalapokba, áprilisban például már több, mint 43 milliárd forint. A befektetések összetételét megnézve látható, hogy a magyar lakosság 45 ezer milliárd forintos pénzügyi eszközökbe fektetett vagyonából 6 ezer milliárd van befektetési alapokban, ebből 15-16 százalék ingatlanalapokban, ami igen jelentős arány. Ennek a pénzbeáramlásnak is köszönhető, hogy az alapok rendelkeznek megfelelő likvid tőkével ahhoz, hogy további ingatlanokat vásároljanak.

Három igazán jelentős hazai ingatlan befektetési alapkezelő működik ma Magyarországon. Mennyire jellemző az egymásra licitálás?

Érezhetően erősödik a verseny, sőt jönnek a külföldi alapok, alapkezelők is. Az egészséges versennyel semmi baj nincs. Az elmúlt időszakban jellemzően kész termékeket, azaz épületeket lehetett vásárolni, most viszont megjelent a kereslet és ezzel együtt a „licitálás” a majd csak 1-2 év múlva elkészülő ingatlanokra is. Az árverseny jelentős, de mi minden esetben elég komplex ajánlatot szoktunk tenni. Egy-egy ingatlan beruházás esetében ugyanis nem csak az árról tárgyalunk, hanem a tranzakció egyéb feltételeiről is. Visszajelzések szerint a tranzakciók lezárásában gyorsak vagyunk, ami a verseny fokozódásával lényeges szempont.

A felvásárlási láz nyilván emeli a vételárakat, ez nem megy a hozam rovására?

A növekvő kereslet a potenciális hazai és külföldi vevők részéről, az irodapiacon jelenleg elérhető limitált mennyiségű új irodaház kínálat, de az építőipari kapacitások jelenlegi korlátai is mind kihatnak a vételárra és a hozamokra. Fontos tényező, hogy az ingatlanalapunk a harmadik legnagyobb befektetési alap most Magyarországon és van likviditásunk, ami lényeges az eladói oldalnak is.

Van új a nap alatt?

Igen, lehet. Érdekes piaci trend a városközpont építés, mint a Corvin sétány menti negyed, vagy a most indult Agora az Árpád híd közelében, sőt az Etele téren is ilyen vegyes funkciójú komplexum lesz. Az új építésű irodáknál is hasonlóan változik a trend, azt látjuk, hogy a bérlők alapvetően más épületeket keresnek, mint tíz évvel ezelőtt. Nagyon fontos például, hogy egy épület energiahatékony, tehát olcsón üzemeltethető legyen, belső tereit rugalmasan lehessen alakítani, tömegközlekedéssel elérhető legyen és rendelkezésre álljon mindazon infrastruktúra, ami az ott dolgozókat maximálisan kiszolgálhatja. Ennek megfelelően van egy elmozdulás most a piacon, amit a magasabb kategóriájú, fenti elvárásoknak megfelelő irodaházak felé mozduló bérlők generálnak.

Csak vásárolnak, vagy a telkeiken terveznek saját ingatlanfejlesztést is?

A lakóingatlan piacból is szeretnénk részesedni. Van olyan vidéki ingatlanunk, ahol már a lakóház tervezésénél tartunk és egy budai telkünkön is gondolkozunk lakásépítésen. A lakásépítés egyébként nem a profilunk, de ha van olyan ingatlan a portfólióban, aminek ez a legjobb hasznosítása, akkor megcsináljuk, mert ki tudjuk használni az OTP csoport szinergiáit..

Külföldön nem terveznek ingatlanvásárlást?

Akvizíciós célpontokat már nézünk, elkezdtük felmérni a piacot, tárgyalunk külföldi ügynökségekkel. A környező országok közül elsősorban azok jönnek szóba, ahol az OTP csoport már jelen van és rendelkezik helyi piacismerettel, ami a lehetséges kockázatokat jelentősen csökkenti.

Sorra jelennek meg az ingatlanpiaci prognózisok, melyikkel ért egyet, a felpörgés időtartamát milyen hosszúra teszik?

Meggyőződésünk, hogy a pozitív ingatlanpiaci ciklus még évekig tartani fog. Éppen ezért tartottuk időszerűnek az OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap elindítását, valamint az OTP Ingatlanbefektetési Alap portfoliójának további fejlesztését és bővítését is.