„Régóta kerestük a megfelelő platformot”

Sokak szerint az ajánlat híre kiszivároghatott – hiszen hihetetlen száguldásba kezdtek az Appeninn papírjai.

Gondolhatja, hogy ha így is történt, az aligha lehetett a vevők, tehát a mi érdekünk. Nem örülünk annak a ralinak, amelyet az Appeninn az elmúlt hetekben futott, hiszen ennek köszönhetően nagyjából 50 forinttal magasabb lesz az a kötelező vételi ajánlat, amit a jogszabályok alapján a társaságban szerzett befolyás bejelentését követő 15 napon belül meg kell tennünk. A tervezett akvizíció hírének kiszivárgásával szemben én sokkal inkább úgy gondolom, hogy az árfolyam megugrásában az Appeninn szabályozott ingatlanbefektetési társasággá (szit) történő alakulásával kapcsolatos – elsők között a Világgazdaságban is megjelent – hírek és más publikus információk játszottak szerepet.

A hír után sokakat meg is lepett, hogy nem maguk léptek erre az útra.

Az érdekeltségünkben lévő tőzsdei társaságok más alapstratégia szerint működnek – ezt korábban többször is hangsúlyoztam. A Konzum csoport elsősorban a vagyonkezelés, a tőke- és pénzpiaci területre, emellett pedig a turizmusra, míg az Opus Global Nyrt. a média, a mezőgazdaság, az ipar, a nehézipar területeire koncentrálja befektetéseit. Ezen a jövőben sem szeretnénk változtatni, ezért volt szükségünk egy új platformra a jövőbeli terveink megvalósításához.

Lehet tudni, hogy kitől vásárolták meg a részesedésüket?

A Konzum Nyrt. a Lehn Consultingtól szerezte részvénycsomagját. A Konzum Befektetési Alapkezelő Zrt. által kezelt Konzum PE Magántőkealap pedig további befektetőktől vásárolt, ám ennek részleteiről üzleti titok miatt nem tudok többet mondani.

A másik nagytulajdonos, az E-Milorg is közzétette érdekeltsége eladását, és az Appeninn pénteken kora este tett bejelentése szerint a Wallis tulajdonrésze is 5 százalékos küszöbérték alá csökkent a holdingban. A tulajdonváltásokról magam is a hivatalos bejelentésekből értesültem, ezért sem gondolnám bővebben kommentálni ezeket a híreket.

A Konzum 225 forinton szerezte meg a Lehn papírjait, a többi befektetőnek ugyanakkor többet – 230 forint körüli árat – kellett fizetnie, hogy kijöjjön a 228,9 forintos átlagár. Ádámosi György, a Lehn tulajdonosa jól járhatott, hiszen júniusban 212 forinton vásárolt jelentős tételt.

Mi az átlagárat publikáltuk, és úgy vélem, hogy fair üzletet kötöttünk. Az ügylet értékelésekor sokkal fontosabb kérdés számomra, hogy a tranzakcióval a Konzum és az Appeninn részvényesei is jól járnak-e. A válasz egyértelműen igen.

Említette a kötelező vételi ajánlatot. A mostani helyzetben ennek ára 255 forint körül lehet. Mire számítanak?

A Konzum és az Opus részvényeire tett kötelező vételi ajánlatunk története azt mutatja, hogy a befektetők bíznak a hosszú távú terveink megvalósulásában, hiszen egyetlen papírt sem ajánlottak fel megvételre. Az Appeninn esetében pedig még biztosabbra mehetnek, hiszen a szitté alakulás törvényi garanciát jelent mind a vagyon kezelése, mind a működtetés szempontjából. A jogszabály pontosan meghatározza, hogy nyilvános társaságként kell működni, legalább 25 százalékos közkézhányaddal, pontosan meghatározott üzleti tevékenységgel, mint ahogy az is előírás, hogy az eredmény minimum 90 százalékát osztalékként ki kell fizetni a részvényeseknek. Ez mind vonzóvá teheti a papírt a befektetők számára. Ráadásul az adókedvezmény miatt a befektetésen elérhető eredmény is stabilan reálhozammal tervezhető, hiszen a megspórolt adó mértéke szinte bizonyosan meghaladja majd az infláció mértékét.

A fejlesztők szerint álomszerű ma az ingatlanpiac: a befektetések lábon elkelnek, a bankok egymás kezébe adják a kilincset, hogy a másik alá ajánljanak hiteleket. Ugyanakkor a befektetői oldalt sokan féltik, mondván: a befektetések hosszú távú megtérülése ma már kérdéses…

Ezzel némiképp vitatkoznék. A fejlesztői oldal igazát nem is vitatnám, de a befektetői oldalt sem félteném mostanság. Hegymenetben van a piac, ráadásul sokkal egészségesebb a befektetői környezet. A válság előtti években hasonló volt a pezsgés, ám akkor túlhitelezett volt az ingatlanpiac. Ma ugyanakkor még a stabil cash flow termelő ingatlanok esetében sincs 70 százalék felett a hitelarány. Emellett az ingatlanbérleti díjak tekintetében még mindig a régiós szintek alján teljesítünk. A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó szabályok egyébként jól behatárolják azt is, hogy itt milyen kockázatokkal kell számolniuk a befektetőknek. Fejlesztési kockázatot például nem futhat szit, s maximum projektcégbe szállhat be. Ennek fényében a szit egy rendkívül konzervatív befektetési formának tűnik – aligha véletlen, hogy a hasonló elven szerveződő befektetési társaságok egyre népszerűbbek a világban.

Eddig itthon mégsem indult el egyetlenegy sem. Miért?

Sokan a mára már nagymértékben enyhített szabályozási akadályokat említik, én azonban úgy gondolom, a fő akadály inkább az, hogy a tőzsdei megjelenés megszervezésével együtt azért egy szit létrehozása rendkívül nehéz feladat.

E tekintetben tehát igen vonzó lehetett a már tőzsdén lévő Appeninn…

Valóban. Akik ismernek, tudják, hogy régóta kerestük a legmegfelelőbb platformot arra, hogy megjelenhessünk ezen a területen. Ennek fényében tudatos döntés volt, hogy elkezdtük a tárgyalásokat a társaság tulajdonosaival. Az Appeninn jelenleg ugyanis szinte teljes mértékben megfelel a szitekkel szembeni elvárásoknak, stabil cash flow termelő ingatlanportfólióval rendelkezik, ráadásul eladósodottsági szintje csak 50 százalék körül van.

Mit lehet tudni a terveikről?

Egyelőre kisebbségi tulajdonosok vagyunk, ezért óvatosan fogalmaznék. De, persze, tudatos döntés volt a befektetés. Az egyértelmű, hogy az Appeninnt a Konzum és az Opus mellett a csoport fontos tagjának tekintjük, s igyekszünk kihasználni a szinergiákat. Azaz a cégre bíznánk a csoport ingatlanvagyonának kezelését és fejlesztését, valamint a jövőbeni hazai és esetlegesen külföldi ingatlanbefektetéseinket is itt fogjuk összpontosítani. Ezt ugyanakkor úgy akarjuk megvalósítani, hogy a társaság eladósodottságát ne növeljük jelentős mértékben.

Ezek szerint tőkeemelésben gondolkodnak?

Azt hiszem, azzal válaszoltam, hogy hitelből csak visszafogott bővülést látunk megvalósíthatónak. Azt ugyanakkor látni kell, hogy ahhoz, hogy a piacon működő neves külföldi befektetők térképére felkerüljön a cég, a jelenleginél legalább ötször nagyobb portfólióval kellene rendelkezni, de mi mindenképp ebbe az irányba szeretnénk haladni.

Mikor dönthet az Appeninn közgyűlése a szitté alakulásról?

A vételi ajánlat mellett azzal is számolnunk kell, hogy a jelenlegi 49,02 százalékos részesedés 50 százalék fölé emelkedik, s ebben az esetben a Gazdasági Versenyhivatal jóváhagyására is szükség lesz a további tulajdonszerzéshez. A fentiek okán az említett közgyűlést valamikor október végén lehet megtartani a számításaim szerint.

A Metis az MKB 49 százalékos tulajdonosa

A Konzum Befektetési Alapkezelő Metis II. Magántőkealapjának felügyeleti regisztrációját követően a tőkealap kizárólagos tulajdonában lévő RKOFIN Befektetési és Vagyonkezelő Kft. lett a tulajdonosa az MKB Bank 4 százalékos részvénycsomagjának – az ügylet részvénykönyvbe történő bejegyzése augusztus 10-én zárult. A Konzum Nyrt. tulajdonában lévő Konzum Befektetési Alapkezelő június elsején vette át az MKB 45 százalékos tulajdonrészét birtokló Metis Magántőkealap kezelését. A tranzakcióval párhuzamosan megállapodás született arról, hogy az MKB másik nagytulajdonosa, a Blue Robin Investments S.C.A. saját, 30 százalékos részesedéséből a fent említett 4 százalékos részesedést eladja az újonnan létrehozandó magántőkealapnak.

Az MKB részvényesei

Metis Magántőkealap 45 százalék

Blue Robin Investments S.C.A. (Szemerey Tamás, Balogh Ádám)

26 százalék MKB Bank

MRP szervezet 15 százalék

Pannónia Nyugdíjpénztár 10 százalék

RKOFIN Kft. (Metis II. Magántőkealap) 4 százalék