Elérhetővé válik, amire Magyarország várt?

Egyelőre korai lenne biztosat mondani a magyarországi lakáspiac alakulásáról a járvány okozta bizonytalanság és a lakosság óvatossága miatt, de jó esély van arra, hogy nem kell éveket várni a kilábalásra – ahogy az történt legutóbb, a 2008-ban elmélyült krízis után.

A mostani kilátások szerint mindkét fontos szegmens, az új és a használt lakások területén is fejlődésre lehet számítani, persze azért érdemes a részleteket alaposan megvizsgálni, bemutatni.

Vegyük először a használt lakóingatlanokat. Bár a járvány tavaly márciusi magyarországi megjelenése sokkolta ezt a piacot is, nem szabad csak a pandémia számlájára írni a megtorpanást, hiszen már 2019 második felében lelassult a piac, főként a budapesti része. Ezt mutatja, hogy az adásvételek száma 2012-től fokozatosan emelkedett 2018-ig, az előbbi évben 86 ezer, az utóbbiban majdnem 164 ezer tranzakcióra került sor. A 2019-es esztendőt 158 ezer alatti adásvétellel zárta a piac, 2020-ban pedig 113 ezer alá süllyedt ez a szám.

Használtak?

Az idén azonban felélénkült a kereslet, ami részben azzal magyarázható, hogy akik a járvány alatt elhalasztották a vásárlást, most elkezdtek keresni a piacon. Emellett pörgeti a keresletet az idén elkezdődött állami lakásfelújítási program, amely anyagilag is jelentős segítséget nyújt a gyermeket váró vagy nevelő családoknak azzal, hogy a felújításra fordított összeg felét visszakapják támogatásként.

A program következtében élénkült a magyarországi lakáspiacon korábban kevésbé népszerű, rosszabb állapotú, felújítandó lakóingatlanok – sor-, iker- vagy családi házak, valamint társasházi lakások – iránti kereslet is.

Amellett, hogy a járvány megtorpanást hozott a vásárlási kedvben, át is alakította az igényeket. A kertes használt ingatlanok iránt megnőtt az érdeklődés, amit „karanténhatásként” lehet minősíteni. A korlátozások miatt ugyanis a korábbi évekhez képest több lakásvásárlást tervező háztartás fordult a kertes lakóingatlanok felé. Mivel a kertes ingatlanok elsősorban a nagyvárosok agglomerációs kínálatában vannak nagyobb arányban, ezeken a területeken erősödött a kereslet.

Újak?

A használt lakások piacát közvetve élénkítheti az új építésűeknél kibontakozni látszó növekedés. Itt érdemes bemutatni, hogy első látásra felemásan alakultak a statisztikai adatok. Hiszen az újlakás-átadások száma 2020-ban, éppen a járvány évében évtizedes csúcsot döntött több mint 20 ezerrel, ennél magasabb adatra legutóbb 2009-ben volt példa, amikor csaknem 32 ezer lakást vettek használatba, és bár ez elmaradt a 2008-as szinttől, még mindig jelentősnek mondható. Az, hogy a 2009-es és a 2020-as kedvezőtlen gazdasági környezetben is sok lakást adtak át, azzal magyarázható, hogy az új lakások késve „reagáltak” a krízisre. Azaz az egy-két évvel korábban – még a kedvezményes lakásépítési áfa idején – megkezdett építkezések során elkészült lakásoknak köszönhetők a jó eredmények, így ezzel magyarázható az is, hogy a pandémia évében ért el kiemelkedő eredményt a ­piac. Az áfakulcs növekedése miatt visszaeső lakásépítési kedv azonban krízishangulatot idézett elő. 2009-ben és 2020-ban is 35 százalékkal csökkent a kiadott lakásépítési engedélyek száma a megelőző évhez képest. A különbség azonban az, hogy míg 2009 után évekig a mélyben maradt a piac, most sokkal jobbak a kilátások. Sőt, nemhogy tartós visszaesésre, stagnálásra, inkább növekedésre lehet számítani az új lakások piacán, elsősorban azért, mert „visszakapta” a piac a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfát. Ez pedig fellendítheti az építési kedvet. A családi házaknál már látszik is ez a hatás:

2021 első negyedévében több mint 3 ezer egylakásos lakóingatlan – jellemzően családi ház – kapott építési engedélyt, ez több mint 60 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit, igaz, itt figyelembe kell venni, hogy a múlt év első negyedében a járványhatás már visszavetette a lakásépítési kedvet.

Ugyanakkor 2019 első negyedévéhez képest 16 százalékos növekedés látszik. Ebből is kitűnik, hogy a házépítési kedv felfutóban van, és sok átadás várható a következő években.

Területi megoszlás

Fontos látni, hogy egyre jobban erősödik a Budapesten kívüli piac. Ez a lakosságarányos adatokból derül ki. 2020-ban tízezer lakosra országos átlagban 28,9 újlakás-átadás jutott. A 36,5 lakásos fővárosi adat ugyan meghaladja az országos átlagot, ám csak az ötödik helyre elég a ranglistán. A lakosságarányos toplistát évek óta vezető Győr-Moson-Sopronban tavaly 85,4 új lakás épült tízezer lakosra vetítve, ezzel a megye továbbra is utcahosszal az első. A második helyet Pest megye szerezte meg több mint 46 lakással, a harmadik helyet – főként a Balaton-part népszerűségének köszönhetően – Somogy megye szerezte meg 45,8 lakásos eredménnyel, a negyedik helyen pedig – a debreceni lakáspiac erőteljes fejlődésének köszönhetően – Hajdú-Bihar áll, 38 lakással. Az országban azonban még jelentősek a különbségek, Borsod-Abaúj-Zemplén, Tolna és Nógrád megyében kevesebb mint öt új lakás jutott tízezer lakosra.

Visszatérve a lakásépítési kedvre és a kedvezményes áfa várható hatására, valószínűsíthető, hogy ha a tervezettnél hosszabb ideig maradnak érvényben a kedvezmények, akkor a fellendülés eredményeként már az évtized közepén elérhető lesz az évi 35-40 ezer lakásátadás. Ez pedig az a régóta várt szint, amellyel biztosítható a lakásállomány megújulása.