Pénzmosási kockázatok az ingatlanszektorban

A Pénzügyi Akciócsoport (FATF) szerint az ingatlanszektor finanszírozásában magas a pénzmosási és terrorizmusfinanszírozási kockázat, amit tovább súlyosbít, hogy a kockázatok ismerete és értelmezése nagyrészt a gyenge vagy nagyon gyenge kategóriába esik. Az ingatlanszektorban lévő magas pénzmosási kockázat egyik lehetséges, egyszerűsített magyarázata az lehet, hogy az ingatlanvásárlás lehetővé teszi a nagy összegű pénzeszközök egyszerre, egyetlen tranzakcióban történő mozgatását, szemben a több kisebb értékű tranzakcióval, így a pénzmosók hatékonyabban tudnak nagy összegeket elhelyezni vagy rétegezni.

Az ingatlannal kapcsolatos pénzmosás módszerei különböző kockázati szinteken mozognak, mivel vannak körülmények, amelyek csökkenthetik vagy növelhetik a kockázatot. Ilyen kockázati körülmény lehet, ha az ingatlan-adásvétel során nincsen köztes pénzügyi szolgáltató (például hitelnyújtás céljából), csak a tranzaktáló felek. Ebben az esetben kimaradhat a pénzügyi szolgáltató által végrehajtott ügyfél-átvilágítás, ami csökkenti a gyanús szereplők kiszűrésének esélyét. A nagy értékű, jövedelemtermelő, illetve céges tulajdonban lévő ingatlanok adásvételénél azért beszélhetünk magasabb kockázatról, mert ezeknél tipikusan több fél vesz részt a tranzakciókban, és komplexebb finanszírozási folyamatok mehetnek végbe. Ilyenkor, több szereplő esetén, még nagyobb kihívás lehet az ügyfél-átvilágítási folyamatok végrehajtása az összes érintettnél.

A publikáció a magánszektor szereplőinek címezve a pénzmosási kockázatok felmérésének első lépcsőjeként egy átfogó, de a szervezet méretével arányos kockázatelemzés elkészítését tanácsolja, amely külön kockázati kategóriákra van bontva. A három fő kategóriaként a földrajzi, ügyfél és tranzakciós kockázatot jelöli ki, amelyeket néhány példával illusztrálunk:

Ezen magas kockázatú országok körében segítség lehet az MNB Stratégiai hiányosságokkal rendelkező, kiemelt kockázatot jelentő harmadik országokról összeállított listája. Ugyancsak figyelni kell az adott országok jogi transzparenciájának szintjét, helyét a nemzetközileg elfogadott szankciós, embargós vagy más korlátozást előíró listákon, illetve az adott földrajzi területen lévő ingatlanszektorra vonatkozó kockázatokat és a veszélyek szintjét és jellegét is.

Ugyancsak gyanús lehet, ha a felek indokolatlanul bonyolult jogi szerkezetek alkalmaznak, ha a vevő részt vesz ingatlanvásárláshoz kapcsolódó, befektetés útján történő állampolgársági programban, ha az ügyfél nyomást gyakorol az ügyintézőre, sürgeti a folyamatot, vagy nem az élethelyzetének megfelelő ingatlant szeretné megvenni, esetleg nem szeretné személyesen megvizsgálni az ingatlant, netán kerüli a személyes találkozást a bank képviselőjével. 

Fel kell hogy tűnjön az is, ha a vételár és a piaci érték között jelentős értékkülönbség áll fenn, ha a tranzakcióba harmadik feleket, tengerentúli számlákat használnak, vagy bonyolult hitelezési és más finanszírozási formákat alkalmaznak. 

Az ajánlás kitér a hatékony pénzmosás-megelőzés további elemeire is, például az egyszerűsített és fokozott ügyfélátvilágítás alkalmazására kockázati szint szerint, a tényleges tulajdonos kilétének megismerésére vagy a vagyon eredetének vizsgálatára. Ezek az elemek hasonlatosak a pénzügyi szolgáltatók számára készített ajánlásokhoz, az alapelvek, belső kontrollok és eljárásrendek is megegyezhetnek, de az ingatlanszektorban kisebb a folyamatos monitoring szerepe. 

Az írás további ajánlásokat tesz a vezetőség felelősségi köreinek kijelölésében, illetve a szektorspecifikus pénzmosás-megelőzési tréningek témáiban. Ezek a magyar pénzmosási törvényekben is szerepet kapnak, mivel a jogszabály nemcsak a jogi személyekre szabható bírságokról rendelkezik, de a vezető beosztású személyek és azok segítőinek felelősségéről és a törvény megsértése esetén kiszabható pénzbeli szankciókról ír. A pénzmosási kockázatok tudatosságának elmélyítésében a tréningek, képzési programok szervezése fontos szerepet kap, és ezek minden szakmai ajánlás alapvető követelményeiként szerepelnek a pénzmosás- és csalásmegelőzési programok készítésekor.

Az ajánlás tartalmát úgy lehetne összegezni, hogy előtérbe helyezi a kockázatalapú megközelítés alkalmazását, illetve gyakorlati példákon, esettanulmányokon keresztül próbál iránymutatást adni az ingatlanszektor szereplőinek, hogy a szektorra jellemző magas kockázatokat megfelelően kezeljék. Itthon az ingatlanszektor számos szereplője sok esetben csak felületesen alkalmazta a pénzmosási kockázatok elkerülésére vonatkozó előírásokat, azonban a globális szinten növekvő pénzügyi bűnözés, a folyamatosan fejlődő szabályozói környezet és az ezt betartató hatósági bírságok miatt a pénzügyi bűnözés megelőzésére vonatkozó kontrollok erősítése elengedhetetlen.