Nem a csillagokon múlik

Projektfinanszírozás. „Általában nem szeretünk hotelfejlesztéseket hitelezni, az utóbbi időben mégis az egyetlen projekt, amelynek a finanszírozásában részt vettünk, egy szálloda volt: hibátlan üzleti tervükkel sikerült meggyőzniük” – nyilatkozta lapunknak egy nagybank magát megnevezni nem kívánó főtisztviselője. Az ingatlanfejlesztéseken belül tudni lehet, hogy a szállodaszektor finanszírozásával bánnak a legóvatosabban a bankok: a nagy hotelek kihasználtsága a válságban jelentősen visszaesett, egyelőre a meglévő kapacitások jobb kihasználása a cél, nem pedig a bővítés. A KPMG nemrég közreadott közép-európai ingatlanhitelezési barométere is ezt erősíti meg. Horvátországot leszámítva a régióban a szállodaszektor fejlesztéseit kevésbé szívesen finanszírozzák a bankok, mint mondjuk az irodákét vagy a kiskereskedelemét: 10-15 százalékkal nagyobb önrészt követelnek meg, magasabb jövedelemfedezettséget várnak el, ráadásul közel egyszázalékos kockázati kamatfelárat számítanak fel szállodai projekthitelezés esetén másfajta ingatlanfejlesztésekhez képest.

Magyarország helyzete anynyiban különleges, hogy az ingatlanfejlesztések nagyarányú, általános visszaesése miatt a hotelszektor relatív hátránya csökkent: az ígéretes üzleti tervű, egyedi szállodaprojektek nincsenek számottevő hátrányban az iroda- vagy raktárfejlesztések átlagához képest. „Egy adott szállodaprojekt elbírálásában sokkal nagyobb szerepe van a fejlesztés egyedi adottságainak, mint annak, hogy három-, négy vagy ötcsillagos besorolású-e a tervezett hotel” – hangsúlyozta lapunknak Tímár Péter, a K&H Bank ingatlanfinanszírozási vezetője. Mint minden projekthitelnél, a szállodák esetében is az elsődleges szempont a készpénztermelő képesség: ezen alapszik a hitel-visszafizetés kötelezettsége. A hotelprojektek specifikuma, hogy kitüntetett jelentőségű, milyen üzemeltetővel – szakszóval: operátorral – sikerül a szállodafejlesztőnek megállapodni. „Egy világmárka, egy minden kontinensen ismert brand nem csak az üzemeltetés szakszerűségét garantálja, a mögötte álló értékesítési bázis biztosítékot jelent a majdani kihasználtságra is” – hangsúlyozta Tímár Péter.

A nagy brandek ugyanakkor szállodatulajdonosokkal tárgyalva tisztában vannak az alkupozíciójukkal. „Az olyan nevek, mint a Hilton, Hyatt vagy Four Season fix bérleti díjú üzemeltetői szerződést nem is kötnek, csak olyat, amelynek révén a bevételből adódó kockázatokat képesek megosztani a tulajdonossal” – jegyezte meg az egyik bank projektfinanszírozási igazgatója. Ezek a bevételalapú menedzsmentszerződések rontják ugyan a szóban forgó szállodaprojektek minőségét, a nagyobb hozzáértéséből, kiterjedtebb marketinges hálózatból adódó előnyök azonban jóval többet nyomnak a latban. A válság előtti idők felpörgő szállodahitelezésére éppen az volt jellemző – tette hozzá –, hogy uniós turizmusfejlesztési pályázatokon szerzett önerő birtokában olyanok is folyamodtak fejlesztési hitelért a bankokhoz, akiknek korábban sem szállodafejlesztési, sem -üzemeltetési gyakorlatuk nem volt: ezekben az estekben fokozottan kellett érvényesíteni a hitelintézetek szaktudáson alapuló szűrőfunkcióját. VG

Ami az új hotelfejlesztéseket illeti, a bankok régiószerte rendkívül szigorú kondíciókat szabnak a szállodás projekthiteleknek. A saját forrás aránya mindenütt az 50 százalékhoz közelít, ilyen alacsony tőkeáttét mellett azonban a fejlesztőknek nem éri meg belevágni.

Ami az új hotelfejlesztéseket illeti, a bankok régiószerte rendkívül szigorú kondíciókat szabnak a szállodás projekthiteleknek. A saját forrás aránya mindenütt az 50 százalékhoz közelít, ilyen alacsony tőkeáttét mellett azonban a fejlesztőknek nem éri meg belevágni.-->