Gond van az ingatlanalapokkal

Néhány napja jelentette be a Carion Befektetési Alapkezelő, hogy a Macrogammától egy évvel ezelőtt válságmenedzselésre átvett MAG Ingatlanalap befektetési jegyeinek felfüggesztését kéri a tőzsdétől, mivel úgy ítéli meg, az alapot hitelező FHB Kereskedelmi Bank úgy kívánja érvényesíteni jelzálogjogát a befektetéseken, hogy az nem szolgálja majd a befektetők érdekét. Az FHB kamatokkal és pótlékokkal együtt hozzávetőlegesen 4,2 millió eurót követel az alaptól, ám ezt nem az ingatlanok bírósági úton való végrehajtásával szerezné meg, hanem saját maga kívánja elárverezni azokat – mondja lapunknak Kornis Gábor, a Carion elnöke.

Ebben az esetben pedig félő, hogy a banknak nem az áll majd az érdekében, hogy minél magasabb vagy legalábbis reális áron találjon vevőket az ingatlanokra, megelégszik azzal, ha saját hitelének fedezetét viszontlátja – állítja a szakember. Az alapban a legfrissebb értékbecslés szerint a hitel összegén felül nem egészen 900 millió forint van, tehát a befektetők egy befektetési jegy után 0,44 forint körüli összegre lennének jogosultak, persze csak akkor, ha az FHB hitelének visszafizetése után valóban marad ennyi az alapban. Nem ez az egyetlen ingatlanalap, amely problémákkal küzd. A Macrogammának van egy másik alapja, a NAP is, amelyet tavaly nem sikerült átadnia, jelenleg pedig már a felszámolása folyik, és a befektetési jegyek a névértékük negyedét sem érik már.

Ez a két alap zárt végű, tehát a lejárat előtt a befektetők nem vonhatják ki belőlük idő előtt a pénzüket, legfeljebb a tőzsdén szabadulhatnak meg a befektetési jegyektől. Ugyanígy jártak a Raiffeisen és az ­UniCredit csoporthoz tartozó Európa Alapkezelő ingatlanalapos ügyfelei, akik 2009 áprilisában az ingatlanalapjukban maradtak. Az Európa az idén ősszel jár le, a Raiffeisen alapja pedig jövő áprilisban, mindkét konstrukció garantált hozamot is ígért a maradó befektetőknek.

A zárt végű alapokkal szemben a nyílt végűek kezelőinek az is sok fejfájást okozhat, ha a befektetők tömegesen elkezdik visszaváltani a befektetési jegyeiket. A „végtörlesztési láz” idején ez be is következett, és vélhetően ez is szerepet játszhatott abban, hogy a Reálszisztéma Befektetési Alapkezelő egy rendkívüli tájékoztató közzétételére kényszerült, amelyben leírja: januárban a meglévő befektetési jegyek csaknem 30 százalékának a visszaváltását kezdeményezték az ügyfelek. Mivel azonban az alap csaknem 100 százalékban ingatlanokból állt, a visszaváltásokat az alapkezelő csak hitelből tudta finanszírozni. Az alap rendelkezésre álló hitelkerete viszont csak 100 millió forint volt, miközben a befektetők által igényelt összeg ennek több mint a duplájára rúgott. Vélhetően ennek is köszönhető, hogy február közepén ennek az alapnak is jelentősen leértékelték a befektetési jegyeit.

A végtörlesztési időszakban nem kerülte el a tőkekivonás a nagy lakossági ingatlanalapokat sem, a legnagyobb ilyen konstrukció, az Erste ingatlanalapjából is legalább 15 milliárd forint távozott ebben az időszakban. Ez az alap viszont jól bírta a megpróbáltatásokat, az árfolyamán nem hagytak nyomot a visszaváltások. „Egy nyílt végű ingatlanalap stabilitását az elérhető likvid eszközállomány (az Erste esetében ez megközelíti a 40 százalékot), az ingatlan-portfólió minősége, valamint a konzervatív befektetési stratégia adja” – mondja Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő igazgatóságának elnöke. A másik nagy lakossági ingatlanalap, az OTP-é már nincs ennyire kedvező helyzetben, náluk az ingatlan-portfólió a nettó eszközérték több mint 166 százalékát teszi ki, miközben az alapot vagyonának 85,7 százalékáig adósság terheli. Likvid eszközei egyébként ennek az alapnak is vannak, a vagyon több mint 15 százalékát bankbetétek teszik ki.

Szigorúbb szabályozás kellene az ingatlanalapoknál

Az év elején lépett hatályba a befektetési alapokról szóló új törvény, ám az ingatlanalapok szabályozásában a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) szerint egyértelműen lenne tere további szabályozásnak – közölte lapunkkal a hatóság. A felügyelet már a törvény szövegezésekor érdemi módosítási javaslatokat fogalmazott meg a jogalkotó nemzetgazdasági tárca számára, és jelenleg is folynak háromoldalú egyeztetések a PSZÁF a BAMOSZ és az NGM között az ingatlanalapok jövőbeli szabályozásának irányairól, ennek tárgya azonban nem nyilvános. A hatóság szerint az ingatlanalapok végrehajtásáról, felszámolásáról, felfüggesztéséről szóló hírek egyértelműen ártanak a teljes piacnak, az alapkezelők azonban úgy vélekednek, az ügyfelek jól el tudják különíteni a rosszul kezelt és a jól menedzselt, megbízható konstrukciókat, így nem aggasztja őket a versenytársak csődje.