Átalakulóban Magyarország lakáspiaca

Bár a koronavírus terjedéséről szóló híradások még messze nem adnak okot az optimizmusra, az oltóanyagokkal kapcsolatos pozitív hírek nyomán egyre közelebbinek tűnik a kilábalás. Egyre többen gondolkodnak arról, hogy miként mehet majd végbe ez az egyes területeken. Így van ez a lakáspiacon is. Ezen a területen a várakozások megfogalmazásakor érdemes figyelni arra, hogy egy hosszú felívelés utáni megtorpanás már a járvány előtt megmutatkozott, a jövő lehetőségeit vizsgálva érdemes tehát kicsit messzebbről indulni.

A kétezres évek lendületes lakáspiaci fejlődésének köszönhetően 2007-ben 185 ezer, 2008-ban 140 ezer használt lakás cserélt gazdát a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint, ami a válság miatt 83-86 ezerre csökkent. A kilábalás hosszú ideig tartott, csak 2014-ben indult el az emelkedés, amely 2018-ban csaknem 155 ezres forgalommal csúcsosodott ki. Innen mérsékelt csökkenés indult, és a lanyhuló piacon az árak is mérsékelten (nagyjából 5 százalékkal) estek. Ez a trend mutatja, hogy a pénzügyi válságot követően nagyon lassan kapott erőre a lakáspiac. A mostani krízis után azonban remélhetőleg nem kell majd öt évet várni az élénkülésre, más lesz azonban a kilábalás forgatókönyve is.

Nem drágulás, hanem forgalomemelkedés jön

Az elmúlt évtized utáni fellendülésben nagyon nyomott árakról indult a piac, amelyet élénk befektetői érdeklődés is hajtott.

Most azonban az élénkülést várakozásaink szerint nem az árak emelkedése, hanem a piaci forgalom bővülése, azaz az adásvételek számának növekedése vezérli majd.

Az újabb lendületes drágulásnak ugyanis korlátai vannak: elsősorban a vásárlóerő. A vevőjelölteknek egyszerűen nem fér bele további áremelkedés, amihez a piacnak, azaz az eladóknak alkalmazkodniuk kell.

A befektetési célú lakásvásárlások ezzel párhuzamosan szinte teljesen eltűntek a piacról. Az okok ismertek. Az árak korábban elérték a plafont, így a drágulásra nehéz alapozni. A bérleti díjak pedig nem nőttek olyan mértékben, hogy attraktív hozamot biztosítsanak más eszközökhöz képest.

Rontotta ezt a területet az Airbnb-hatás is, vagyis a turistákra építő rövid távú lakáskiadással összefüggő esedékes szigorítások.

Ezeket most jegelik az önkormányzatok, elméleti síkon mozognak, mivel a pandémia miatt a külföldi turisták eltűntek, a turizmus fellendülése pedig akár többéves folyamat lehet. A befektetési vásárlások ellen hat még a bérleti díjak szemmel látható csökkenése: a KSH–ingatlan.com-lakbérindex szerint az utóbbi fél évben 10-15 százalék volt ennek a mértéke. Emiatt a befektetők túlárazottnak tarthatják a célpontokat, hiszen a lakások kisebb jövedelemtermelő képessége mellett bizonyára az értékük is csökkenni fog. A trend fordulására pedig egyelőre nem lehet számítani a már említett gazdasági, ezen belül a turizmus bővülésével kapcsolatos bizonytalanság miatt.

Természetesen lesznek az országban városok, városrészek, lokációk, ahol feljebb mehetnek az árak,

tipikusan ilyen lehet a tavak, ezen belül a Balaton, a Velencei-tó és a Tiszta-tó környéke,

valamint a nagyszabású turizmusfejlesztésben rész vevő települések, kisebb régiók. Ez azonban érdemben nem befolyásolja a trendet.

Többet ér majd a támogatás

A lakáspiaci jövőkép szerves része az állami lakásprogram és a 2020 őszén bejelentett új elemek. Valószínűsíthető, hogy ezek élénkíteni fogják a forgalmat, de nagy ívű változást nem eredményeznek majd. Az egyik legtöbb lakástulajdonost érintő intézkedés a lakásfelújítási program januári rajtja.

A gyermeket nevelő családok a korszerűsítésre fordított összeg felét (maximum hárommillió forintot) kaphatják meg az államtól vissza nem térítendő támogatásként.

Az azonban még kérdéses, hogy a felújításokra lesz-e elég szakember, és hányan vágnak bele közvetlenül a koronaválság után egy akár többmilliós beruházásba, bár a lakásállományra valóban ráférne a megújulás. Maga a program az elmúlt években háttérbe szoruló, felújítandó lakások iránti keresletet mindenképpen fokozhatja. Emellett azonban lehetnek olyan háztartások, amelyek megelégszenek a felújítással, és lemondanak a lakás állapota miatt korábban tervezett költözésről. Magyarán, ők nem lépnek színre vásárlóként. Két ellentétes trend érvényesül tehát egymás mellett.

Az állami lakásprogram új, 2021-ben életbe lépő további elemeinek – köztük a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) keretében vett lakások illetékmentességének és az 5 százalékos lakásépítési áfa visszaépítésének – a hatása is mérsékelt, mert a lakáspiaci forgalomnak csak kisebb része köthető a támogatásokhoz.

Ha a járvány előtti utolsó évet, azaz 2019-et vesszük alapul, akkor látszik, hogy a csaknem 150 ezer lakásadásvételhez képest 30 ezer CSOK-os szerződés köttetett. Ebből pedig arra lehet következtetni, hogy csak körülbelül minden ötödik lakáspiaci tranzakcióban kap majd szerepet az állami támogatás. Tehát lesz pozitív hatása a támogatási rendszer bővítésének, de nem okoz majd kiugró növekedést.

A következő időszakban arra lehet számítani, hogy azok a vevők lesznek a főszereplők a piacon, akik saját célra vásárolnak lakóingatlant. Mivel a drágulásnak nem igazán van tere, ezért egyrészt minden egyes elköltött forint többet érhet 2021-ben, mint 2020-ban vagy előtte, másrészt pedig a magasabb összegű támogatások relatív értelemben többet érnek majd azok számára, akik élni szeretnének velük.

Élénkülés 2.0

A következő időszakban nagy valószínűséggel átalakul a kereslet. Már 2020-ban kiderült, hogy a vevőjelöltek egyre inkább a családi házak, ikerházak és sorházak iránt érdeklődnek, ami részben a karanténhatással magyarázható. Ez a trend megmaradhat a járvány lecsengése után is.

Sok cég dönthet úgy, hogy fenntartja a járvány alatti távmunkát, mivel az irodabérleti kiadásokon tetemes összegeket spórolhatnak,

a pandémia hónapjaiban pedig kiderült, hogy számos vállalkozásnál működik a home office-os megoldás. Így fokozódhat az igény a jó minőségű, nagyobb alapterületű és megfizethető ingatlanok iránt, ebből azonban most szűkös a kínálat.

Ezen a téren azt is érdemes megemlíteni, hogy a járvány utáni lakáspiacon még tovább szűkülhet az árolló a fővárosi régió és az ország többi része között. A budapesti lakáspiac már a pandémia előtt is veszített a népszerűségéből. Beszédes adat, hogy míg 2014-ben a használt lakások 31 százaléka a fővárosban cserélt gazdát, tavaly már a tranzakciók kevesebb mint ötöde zajlott Budapesten. A járvány elmúltával a távmunka térnyerése miatt más településtípusok is felkerülhetnek a lakáspiaci térképre, de ehhez további infrastrukturális fejlesztésekre lehet szükség.

A leglényegesebb tényező a lakáspiac rövid távú jövője szempontjából a járvány okozta bizonytalanság. De ugyanilyen fontos szempont az is, hogy a lakáspiacnak van egy állandó támasza.

A lakhatási kérdések ugyanis leginkább a családok élethelyzetében történő változások esetén kerülnek elő,

márpedig ezek egészségügyi vagy gazdasági válsághelyzettől függetlenül bekövetkeznek. Az elszenvedett visszaesés az egészségügyi válsághelyzetből adódik, a gazdasági visszaesés és annak mértéke egyelőre nehezen felmérhető, de az biztos, hogy mindezektől függetlenül születni fognak gyermekek, emiatt egy-egy pluszszobára mindig szükség lesz, a párok össze- és szétköltöznek, és a megörökölt ingatlanokkal is kezdeniük kell valamit a tulajdonosoknak. Ugyanígy mindig lesznek olyan vevő­jelöltek, akiknek szükségük lesz a lakáscél megvalósításához hitelre – jelenleg az érintettek közel fele él ezzel a lehetőséggel –, ami a lakáshitelpiacnak is ad egy alapkeresletet.

Az élet tehát nem áll meg a lakáspiacon, de a korábbi években tapasztalt dinamikát és rendkívül gyors változásokat a 2020-as évek első felében a lassú konszolidáció követheti.