Lavina indulhat el Budapesten

Ha a piac elfogadja, robbanásszerű változást okozhat a Colliers International akciója, amelyben egy dél-budai új irodaháznál kilenceurós bérleti díjat hirdetett meg. Ezzel 2-3 euróval is aláment a környéken kialakult árszintnek, és más ügynökségeket vagy tulajdonosokat is arra kényszeríthet, hogy a várt nyári, de legkésőbb őszi csökkentést már most lépje meg.

Michael Smithing, a Colliers budapesti ügyvezetője lapunknak adott helyzetértékelésében arra az egyszerű tételre hívta fel a figyelmet, hogy még mindig jobb most ezen az áron kiadni egy irodaházat és biztosítani a készpénzáramlást, mint több hónap múlva esetleg kényszerűen még kevesebbért bérbe adni az ingatlant. A vezető utalt rá: az idén elméletileg 300-350 ezer négyzetméternyi új iroda érkezik a piacra, de ha ebből csak 200-230 ezer készül el ténylegesen, akkor is megugrik az üresedési mutató. Szerinte ez az év végére akár 30 százalék is lehet. Tavaly a nettó felszívás 120 ezer négyzetméter volt, az idén ez legfeljebb 100 ezer lehet, de reálisabb a 40-50 ezer négyzetméter.

A DTZ év elején kiadott irodapiaci jelentésében az szerepel, hogy a bérleti díjak várhatóan az idén sem módosulnak jelentős mértékben. Az ügynökség megjegyzi ugyanakkor: a bérlők költségcsökkentése arra kényszeríti majd az irodaház tulajdonosait, hogy újratárgyalják a bérleti szerződéseket, illetve magasabb kedvezményeket kínáljanak leendő bérlőiknek.

Az Eston iroda-bérbeadásért felelős tanácsadói úgy vélik, az eddigi trendeket felváltva 2009-től a futószalagon gyártott, klaszszikus, A kategóriás irodaházak helyett az egyedi, valamilyen különleges jellemzővel ellátott irodaépületek lehetnek kelendők. Persze itt is fontos a megfelelő árazás, de ha egy irodaház kiemelten jó helyen van és jók a szolgáltatásai, akkor a bérlők hajlandók megfizetni a tavalyi átlagos díjakat – amennyiben arányosnak érzik azokat.

A gazdasági világválság a magyarországi cégeket sem kerülte el, és ez várhatóan az irodakeresletre is negatívan hat az idén. Számos bérlő halasztja el bővülési vagy költözési terveit, míg mások csökkentik jelenlegi bérleményük méretét, és a felszabadult területekre próbálnak albérlőt keresni – erősítette meg több megkérdezett ügynökség és bérlő.

Az üresedési ráta tovább nőtt, és 2008 év végére elérte a 16,8 százalékos szintet. Ez főképpen a nagy mennyiségű újonnan átadott, ámde üresen álló irodának köszönhető. A modern irodaházaknak azonban még így is 91 százalékban 50 százalék feletti a bérbeadottságuk, 44 százalékukat pedig teljesen bérbe adták. Mivel nagy mennyiségű A kategóriás irodát adtak át tavaly, ebben a típusban átlagosan magasabb volt az üresedési ráta az év végén, mint a B kategóriás irodaállomány esetében.

„Az idén már nem indul annyi fejlesztés, mint egy vagy két éve. Egy projekt indítása előtt a finanszírozók és a fejlesztők nagyobb arányban kötnek előbérleti szerződést, mint korábban. A piac összetettebb: több tervezéssel, tárgyalással és kevesebb építkezéssel számolhatunk a közeljövőben” – mondta Konthur Adrienne, a CBRE budapesti irodájának ügyvezetője. VG