Növekedés vagy lufi az ingatlanpiacon?

Ha a fővárosból figyeljük az eseményeket, akkor csak kapkodjuk a fejünket a robbanásszerűen megemelkedett árak és bérleti díjak hallatán. Nemcsak a belvárosi téglalakások keresettek, hanem a külső kerületek panellakásai is. Ha nem a fővárosból, és nem nagyobb nyugati városokból – Győrből, Sopronból – szemléljük a lakáspiaci folyamatokat, akkor az egész lufikérdés hihetetlennek is tűnhet. Máshol komoly befektetői kereslet hiányában nincs robbanásszerű áremelkedés, nincsenek kiugró bérleti díjak.

De miért ugrottak ilyen nagyot az árak Budapesten és a nyugati régióban, amikor alig másfél éve még mélypontról beszéltünk? Miért van ilyen szédítő emelkedés? Az árak növekedése lassan indult el a tavalyi év elején. A bizalom lépésről lépésre kezdett javulni, a kereslet pedig bővülni, ez pedig elindította az árak emelkedését. Ennek nyomán egyre többen döntöttek úgy, hogy lakásba fektetik a pénzüket, hiszen mennek fel az árak, illetve most a kiadásból elérhető hozamok is nagyon vonzóak. Mindez egy öngerjesztő folyamat, hiszen spekulációs célú vásárlásnál fontos, hogy minél előbb vásároljunk, az áremelkedés minél hamarabb a mi profitunkat gyarapítsa. Mivel mindenki így gondolkozik, ezért nagyon sokan lépnek egyszerre a piacra, komolyan felverve az árakat. Így még többen gondolkodnak el a vásárláson, befektetésen, akiknek szintén sürgős a piacra lépni, tovább gerjesztve az áremelkedést – és így tovább.

Mindebből komoly ingatlanárlufi alakulhatna ki, de szerencsére több tényező hat ez ellen. A lakáspiacra lépéshez a fővárosban egy belvárosi téglalakás esetén 20, de még a panellakások esetén is minimum 10 millió forintos tőke szükséges. Ez önmagában is korlátozza a spekulatív célból vásárlók számát, a befektetők esetében pedig nem jellemző, hogy hitelből pótolják ki a hiányzó tőkét. Bár a lakáscélú hitelek is egyre olcsóbbak, azonban – részben az Magyar Nemzeti Bank adósságfékszabályai miatt – az új hitelkihelyezésben nincs az árak emelkedéséhez mérhető felfutás, így a befektetői kereslet viszonylag véges.

Az biztos, hogy nem fogunk sokáig a mostanihoz hasonló, szédítő mértékű áremelkedést látni a lakáspiacon. De mi jön ezután? Komoly méretű lufink ugyan nincs, de a befektetői kereslet kifulladásával még így is lefelé indulhatnának az árak, azonban ez sem valószínű, mert rengetegen vannak azok, akik a válság évei alatt elhalasztották vásárlásukat.

Az első számú lakásunkat – az otthonunkat – általában akkor cseréljük le, ha változás történik az életünkben. Összeházasodunk, gyerekeink születnek, a gyerekek felnőnek és kirepülnek, elválunk, munkalehetőséget kapunk (vagy remélünk) egy másik városban. Ezek a demográfiai, munkahelyi változások a válság évei alatt sem szűntek meg, az élet nem állt meg, de a nagyobb bizonytalanság, a szűk és drága hitellehetőségek, a rosszabb gazdasági környezet miatt nem történtek meg az adásvételek. Ez egyértelműen látszik, ha csak a házasságok és a válások számát vetjük össze az adásvételek számával. Az utóbbiak a válság évei alatt jóval nagyobb mértékben estek vissza, mint a házasságkötések és -felbontások. A lakáspiaci forgalom visszaesésének mértékéből pedig arra következtethetünk, hogy több százezren vannak azok az országban, akiknek a közeljövőben aktuálissá válhat a költözése. Ezek a vásárlók lesznek azok, akik a befektetők után maradt űrt betölthetik, és megállíthatják az árak zuhanását, sőt valószínűleg nem is lesz árcsökkenés a befektetői kereslet kifulladásával. Számukból kiindulva akár több évre elegendő alapot szolgáltathatnak a stabil lakáspiaci kereslet számára, ráadásul ilyen esetekben nem is olyan sürgős a piacra lépés, hiszen nincs spekulatív cél.

Bár az árak emelkednek, és később drágábban tudnak vásárolni, de ez alatt az idő alatt a jelenlegi otthon értéke is emelkedik, több tőke vagy önerő gyűlhet össze a váltáshoz, és a hitelkondíciók is javulhatnak. Ez egy időben elnyújtott folyamat lesz, amelynek során az áremelkedés nem lesz ilyen robbanásszerű, de pár évig még az infláció szintje fölött maradhat.